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Mientras para algunos la finalidad de la nueva Ley de la Vivienda, es regular las condiciones básicas para garantizar un hogar digno a precios asequibles, tratando de eliminar abusos o prácticas discriminatorias poniendo limites en el precio de los alquileres, la crítica de otros se apoya ,en que esta nueva ley se lleva por delante otros derechos que también son fundamentales como es el de la propiedad privada, provocando el efecto contrario, ya que muchos propietarios pueden elegir retirar sus viviendas del mercado, justificando una menor oferta que supone a su vez un aumento de los precios generados por la alta demanda, y trayendo como consecuencia de nuevo, el encarecimiento de los arrendamientos.
Cabe destacar que la nueva Ley de Vivienda no se aplica a los arrendamientos temporales, ya que el objeto es para el arrendamiento de vivienda habitual permanente.
La nueva ley se va a aplicar a todas las Comunidades Autónomas, en las zonas solamente declaradas tensionadas, las cuales emitirán sus diferentes valoraciones como declaración de área tensionada, que dependerá de los gobiernos autonómicos y municipales. Dicha ley también va a suponer y una cuota mínima de hasta el 30% de vivienda de alquiler social en promociones,
Qué cambios implica esta nueva ley?
Principalmente trae a la ley de Arrendamientos Urbanos una serie de conceptos nuevos por ejemplo: viviendas que son consideradas
Zonas de mercado residencial tensionado
Según el art. 18 de la Ley de Vivienda, son aquellas en las que:
1º.- Exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado y que la carga media del coste del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
2º.- Que el precio del alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3 puntos superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.
Es decir, Para poder catalogar una zona como tensionada se debe cumplir alguna de las siguientes condiciones:
- Que el pago del alquiler suponga un gran esfuerzo económico para los inquilinos: más de un 30% de los ingresos de los hogares de la zona, o que los pisos hayan subido más de 3 puntos porcentuales sobre el IPC en los últimos años.
- La declaración de una zona de mercado residencial tensionada será declarada mediante una memoria que la justifique por la Administración competente en materia de vivienda (Comunidades Autónomas, y Ayuntamientos)
Calificación de Gran tenedor” considerándose a “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.
Sin embargo, se considerará un gran propietario aquel con 5 o más viviendas en propiedad en zonas tensionas el cual al alquilar sus viviendas estará sujeto a la aplicación del índice de contención de precios.
Los pequeños propietarios serán aquellos que tengan menos de 5 viviendas en propiedad y deberán congelar el alquiler usando como referencia el precio del último contrato que estuvo en vigor. A partir de ahora, los precios de los alquileres de los nuevos contratos, Independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, ambos estarán regulados.
Los últimos cambios en la ley de Arrendamiento Urbanos en la duración de los contratos de arrendamientos, por cinco años y prorrogables por tres en su caso, también se ven afectados, al no permitir acuerdos que puedan garantizar la relación arrendaticia y estable entre las partes, causa una polarización entre las mismas, permitiendo ampliar las prórrogas en el caso de situaciones vulnerables, si como una serie de trámites para el desalojo de familias vulnerables estableciendo aquí un sistema de arbitraje que facilite un acuerdo entre las partes,.
De no haber existir el mismo se concederá el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales, prolongando en algunos casos, situaciones de ocupaciones ilegales
El precio de los alquileres no podrán subir más de un 2% este año como medida extraordinaria y un 3% en el 2024. Además, se va a fijar un índice que limite las subidas a partir del año 2025; mientras que antes las subidas que hacían los propietarios eran consecuencia directa de las subidas del IPC.
Por otra parte, existirá penalización de los pisos vacíos y será el propietario quien pagará los gastos inmobiliarios al ser el beneficiario de la renta medida lógica y equitativa por un lado, sin embargo según los arrendadores, afectando a la oferta, ya que lejos de sentirse lo suficientemente incentivados, para salir de esta situación, podrían optar por alquilar las viviendas de manera fraccionada o lo que viene siendo alquiler por habitaciones por no considerarse permanente y que a su vez, también puede conllevar al estudio de medidas sobre los alquileres de uso distinto al de vivienda, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda.
¿Qué motivación existe para los Arrendadores en zonas tensionadas? Los arrendatarios van a tener una serie de ventajas que suponen unos cambios en la tributación de los alquileres de vivienda.
Si su zona es declarada de mercado tensionado, puede interesarle hacer una rebaja en la renta para mejorar la tributación al tener deducciones de hasta un 60, 70 y 90 % según los casos.
Por otro lado para los arrendadores en las zonas que se declaren tensionadas, el límite máximo de la prórroga extraordinaria solo será de tres años y debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, ya sea gran o pequeño tenedor.
Mientras para algunos la finalidad de la nueva Ley de la Vivienda, es regular las condiciones básicas para garantizar un hogar digno a precios asequibles, tratando de eliminar abusos o prácticas discriminatorias poniendo limites en el precio de los alquileres, la crítica de otros se apoya ,en que esta nueva ley se lleva por delante otros derechos que también son fundamentales como es el de la propiedad privada, provocando el efecto contrario, ya que muchos propietarios pueden elegir retirar sus viviendas del mercado, justificando una menor oferta que supone a su vez un aumento de los precios generados por la alta demanda, y trayendo como consecuencia de nuevo, el encarecimiento de los arrendamientos.
Cabe destacar que la nueva Ley de Vivienda no se aplica a los arrendamientos temporales, ya que el objeto es para el arrendamiento de vivienda habitual permanente.
La nueva ley se va a aplicar a todas las Comunidades Autónomas, en las zonas solamente declaradas tensionadas, las cuales emitirán sus diferentes valoraciones como declaración de área tensionada, que dependerá de los gobiernos autonómicos y municipales,
Dicha ley también va a suponer y una cuota mínima de hasta el 30% de vivienda de alquiler social en promociones,
Qué cambios implica esta nueva ley?
Principalmente trae a la ley de Arrendamientos Urbanos una serie de conceptos nuevos por ejemplo: viviendas que son consideradas
Zonas de mercado residencial tensionado
Según el art. 18 de la Ley de Vivienda, son aquellas en las que:
1º.- Exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado y que la carga media del coste del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
2º.- Que el precio del alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3 puntos superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.
Es decir, Para poder catalogar una zona como tensionada se debe cumplir alguna de las siguientes condiciones:
Que el pago del alquiler suponga un gran esfuerzo económico para los inquilinos: más de un 30% de los ingresos de los hogares de la zona, o que los pisos hayan subido más de 3 puntos porcentuales sobre el IPC en los últimos años.
La declaración de una zona de mercado residencial tensionada será declarada mediante una memoria que la justifique por la Administración competente en materia de vivienda (Comunidades Autónomas, y Ayuntamientos)
Calificación de Gran tenedor” considerándose a “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.
Sin embargo, se considerará un gran propietario aquel con 5 o más viviendas en propiedad en zonas tensionas el cual al alquilar sus viviendas estará sujeto a la aplicación del índice de contención de precios.
Los pequeños propietarios serán aquellos que tengan menos de 5 viviendas en propiedad y deberán congelar el alquiler usando como referencia el precio del último contrato que estuvo en vigor. A partir de ahora, los precios de los alquileres de los nuevos contratos, Independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, ambos estarán regulados.
Los últimos cambios en la ley de Arrendamiento Urbanos en la duración de los contratos apartir de , que es de 5 años, prorrogables por tres en su caso, también se ven afectados, al no permitir acuerdos que puedan garantizar la relación arrendaticia y estable entre las partes causa una polarización entre las mismas, permitiendo ampliar las prórrogas en el caso de situaciones vulnerables, ssi como una serie de trámites para el desalojo de familias vulnerables estableciendo aquí un sistema de arbitraje que facilite un acuerdo entre las partes, De no haber existir el mismo se concederá el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales, prolongando situaciones de ocupaciones ilegales
El precio de los alquileres no podrán subir más de un 2% este año como medida extraordinaria y un 3% en el 2024. Además, se va a fijar un índice que limite las subidas a partir del año 2025; mientras que antes las subidas que hacían los propietarios eran consecuencia directa de las subidas del IPC.
Por otra parte, existirá penalización de los pisos vacíos y será el propietario quien pagará los gastos inmobiliarios al ser el beneficiario de la renta medida lógica y equitativa para los unos, pero afectando según los arrendadores a la oferta, los cuales, lejos de sentirse suficientemente incentivados, para salir de esta situación, podrían optar por alquilar las viviendas de manera fraccionada o lo que viene siendo alquiler por habitaciones por no considerarse permanente y que a su vez, también puede conllevar al estudio de medidas sobre los alquileres de uso distinto al de vivienda, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda.
¿Que motivación existe para los Arrendadores en zonas tensionadas? Los arrendatarios van a tener una serie de ventajas que suponen unos cambios en la tributación de los alquileres de vivienda. Si su zona es declarada de mercado tensionado, puede interesarle hacer una rebaja en la renta para mejorar la tributación al tener deducciones de hasta un 60, 70 y 90 % según los casos.
Por otro lado para los arrendadores en las zonas que se declaren tensionadas, el límite máximo de la prórroga extraordinaria solo será de tres años y debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, ya sea gran o pequeño tenedor.
