Elementos Comunes y privativos en una comunidad de propietarios.

En un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, convivirán dos tipos de elementos: los elementos privativos y elementos comunes.

A la hora de tomar decisiones por la junta de propietarios suele ser habitual que surjan conflictos ante la duda de si el objeto de la obra a realizar es elemento común o privativo, o de si los gastos a pagar son individuales o colectivos en algunos servicios.

¿Cuáles son las diferencias entre los elementos privativos en la propiedad horizontal y los elementos comunes existentes en las comunidades?

Los elementos compartidos, los que pertenecen y sirven a todos los propietarios, son los elementos comunes del edificio. Los elementos de titularidad privada, los espacios que están claramente delimitados, y son susceptibles de aprovechamiento independiente, son los elementos privativos.

         Qué se consideran elementos comunes en el régimen de propiedad horizontal?

Los elementos comunes de la propiedad horizontal son aquellos elementos o servicios de un edificio, que bien por su naturaleza o bien porque así han sido adscritos (como elementos comunes necesarios y útiles para el adecuado uso y disfrute  del edificio en general, y de cada uno de los elementos privativos (pisos, locales, etc.) en particular.

Los elementos comunes deberán venir descritos en el Título constitutivo. Por tanto podríamos resumir que, todo lo que no esté descrito en el Título constitutivo como elemento privativo, se presumen que es elemento común.

            Características y regulación de los elementos comunes:

            La Ley de propiedad horizontal Se refiere a ellos en el artículo 3 LPH, que a su vez remite a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil. En Este último artículo, hace una enumeración de los siguientes elementos comunes:

– el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas,  elementos estructurales, entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.

-las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.

      –  puertas de acceso, toldos,  tendederos de ropa.

      – elementos de cierre y revestimientos exteriores,

– el portal, los ascensores, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo.

– las instalaciones, conducciones y canalizaciones (hasta la entrada al espacio privativo),

– el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar.

– las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos.

– las de detección y prevención de incendios.

– las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio.

– las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación

– servidumbres y cualesquiera otros elementos por su naturaleza o destino resulten indivisibles

La anterior relación de elementos comunes no constituye un número cerrado, ya que pueden añadirse otros distintos a los anteriores, si bien deben aparecer reflejados en el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio, lo que también significa que algunos de dichos elementos comunes se pueden configurar como elementos privativos, siempre y cuando aparezcan así determinados en el Título constitutivo.

La función que desempeñan, es lo que hace que estos elementos sean comunes, en cuanto llevan a cabo una función separadora, con sus efectos de protección respecto a la seguridad, con sus efectos estructurales, respecto de las posibilidades de aguante del edificio. No solo son muros portantes, sino que al mismo tiempo cumplen una misión de separación, protegiéndolo de los agentes atmosféricos, cuidando así del exterior el inmueble, por lo que son indispensables para su existencia.

            ¿Qué se consideran elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal?

Los elementos privativos podrían definirse como aquellos que pertenecen de manera exclusiva a cada vivienda. La ley indica que cada propietario tenemos derecho exclusivo sobre aquellos espacios delimitados (pisos, locales, trasteros, etc.) susceptibles de aprovechamiento independiente, así como aquellos elementos arquitectónicos o instalaciones que sirven exclusivamente al propietario.

Los elementos privativos son de titularidad de sus propietarios en exclusiva, y deben aparecer expresamente descritos como tales en el Título constitutivo (escritura de división horizontal). Todo lo que no esté descrito en el Título como elemento privativo se presume que es elemento común. A los elementos privativos, se les asignará una cuota de participación en la comunidad y también a los  anejos de los elementos privativos (que se hallen  unidos al elemento principal). Ejemplo: una plaza de aparcamiento, un trastero, etc).

            Características y regulación de los elementos privativos

Del  artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal  y del artículo 396 Código Civil podemos extraer algunas características de los elementos privativos en la Propiedad Horizontal:

• Ha de tratarse de tratarse de espacios (pisos, locales, etc.) susceptibles de aprovechamiento independiente.
• Habrán de ser espacios delimitados.

• Elementos que no tengan relación de dependencia con los generales del edificio.

• Que sirvan exclusivamente a su propietario

Por lo tanto, como propietarios somos sus responsables en caso de que ocasionen algún daño.  Además, podemos decidir sobre ellos de manera unilateral siempre que las acciones que queramos llevar a cabo no representen un problema para la seguridad de la comunidad. En este caso, será necesario comunicarlo al presidente de la comunidad de vecinos.

A veces es difícil hacer la distinción entre elementos privativos y comunes, dado que algunos elementos aunque sirven exclusivamente a su propietario y están dentro del espacio de su propiedad, tienen relación dependiente con otros elementos generales del edificio, por ejemplo los desagües o la calefacción.

Así como respecto de los elementos comunes de uso privativo, (ejemplo: terraza que solo es utilizada por un propietario, etc.), debe constar así en las escrituras describiéndolo como parte de la propiedad, pues si no es así, tendrá la calificación de elementos común.