Vicios ocultos de una vivienda: qué son y cómo puedes reclamar

El 95% de las viviendas españolas presentan más de 10 desperfectos en el momento de entrega de llaves, y dentro de éstas, un 35% de los casos cuenta con más de 25 incidencias, según las conclusiones del sondeo realizado, en el 90,5% de los casos, las incidencias no impiden el traslado efectivo del vecino a la propiedad, mientras que en el 9,4% las incidencias sí afectan a la habitabilidad.

Los principales problemas con los que se encuentran los compradores de una vivienda en el momento de entrega de llaves están relacionados con las humedades o fugas en la calefacción, así como los acabados de carpintería y pintura.

¿Qué son los vicios ocultos?

Los “defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.

Por tanto, podemos afirmar que la aparición de alguno de los vicios ocultos es una demostración de que la vivienda adquirida no se encuentra en las condiciones que el vendedor había informado al comprador antes de la realización de la compra, sino que existen una serie de defectos de una gravedad tal que impiden la utilización o aprovechamiento completo de un bien, de tal forma que conocer su existencia, el comprador no habría adquirido el bien. Sin embargo, la existencia de estos defectos no debe significar la inutilización de la cosa, ya que en este caso, nos encontraríamos ante otro tipo de daños.

No existe una lista cerrada de defectos que pueden ser considerados vicios ocultos, pero, en general, gran parte de ellos se relacionan con el de agua (humedades, goteras, filtraciones, etc), la cimentación (grietas o fisuras), acabados defectuosos, el aislamiento térmico-acústico o el sistema eléctrico.

En resumen, se considerará un vicio oculto aquel defecto que exista antes de la compraventa, que revista una cierta gravedad y que no sea fácilmente detectable por el comprador a simple vista.

¿Qué hacer y cuánto tiempo tienes para reclamar?

Un elemento primordial para poder reclamar en caso de la aparición de vicios ocultos es el tiempo. En el caso de las viviendas de segunda mano, el plazo para efectuar cualquiera de estas dos acciones es de seis meses desde la fecha en la que se hizo entrega del inmueble, y hasta de dos años en las viviendas nuevas.

 El procedimiento a seguir es el siguiente:

• Valorar la naturaleza del daño y discernir si la causa es algún defecto de la construcción o si, en cambio, se debe a un uso inadecuado atribuible al comprador. Para ello es necesario solicitar un informe a un técnico cualificado, ya sea arquitecto o arquitecto técnico.
• Se debe notificar al vendedor por escrito la situación detectada y los daños que ocasionan. En este escrito se deberá indicar la fecha del contrato y el plazo establecido para solucionarlos.
• Si el vendedor acepta la reclamación, la solución será sencilla y rápida. Sin embargo, en no pocas ocasiones el vendedor se opone. En este caso, lo mejor será acudir a mediación, entre ambas partes, con el objetivo de evitar el juicio.
• Si en los pasos anteriores no se ha logrado una solución satisfactoria, se deberá iniciar un proceso judicial, para que los Tribunales diriman quién ha de hacerse cargo de la reparación pertinente.

En este momento es imprescindible, para tener éxito en la reclamación haber reunido pruebas que acrediten fehacientemente que el vicio oculto existía antes de que la compra de la propiedad.

Es posible que los vicios ocultos aparezcan después de que finalice el plazo establecido por el Código Civil para poder reclamar. En estos casos, existe una posibilidad: la póliza de responsabilidad civil, seguros que cubren parcial o totalmente la reparación de estos defectos.

 Debes tener en cuenta que el tiempo de validez de los mismos seguros depende del tipo de vicio oculto que descubras, siendo los siguientes:

• Si aparecen en elementos estructurales su validez será de 10 años y cubrirán el 100% del daño ocasionado a la vivienda.
• Si los vicios ocultos se manifiestan en las instalaciones que afectan a la habitabilidad de la vivienda, la validez es de tres años, y solo se hará cargo del 30% del coste de la reparación.
• En el caso de desperfectos en acabados, la validez del seguro se reduce a un año y solo cubre el 5% del coste.

Un matiz: el profesional experimentado

Una situación especial que ocurre en muchas ocasiones es aquella en la que el comprador es un profesional al que se le presuponen unos conocimientos mínimos que podrían detectar la existencia de vicios ocultos de un modo más sencillo que otra persona. Nos referimos, por ejemplo, a un arquitecto, en el caso de una vivienda; o un mecánico, en el caso de un vehículo, por ejemplo. En determinadas ocasiones, la jurisprudencia ha considerado que la experiencia profesional del comprador puede invalidar la apreciación de un vicio oculto.